广西(xī)壮族自(zì)治區(qū)房地(dì)产開(kāi)发企业管理办法

广西(xī)壮族自(zì)治區(qū)房地(dì)产開(kāi)发企业管理办法

第一(yī)章(zhāng)  总则

第一(yī)条  為(wèi)规范对房地(dì)产市场主体的管理，防范市场風(fēng)险，建立房地(dì)产市场监督管理長(cháng)效机制，根据《中华人(rén)民共和(hé)國(guó)城市房地(dì)产管理法》《城市房地(dì)产開(kāi)发经营管理条例》《广西(xī)壮族自(zì)治區(qū)城市房地(dì)产開(kāi)发经营管理条例》及《房地(dì)产開(kāi)发企业资质管理规定》等有关法律、法规和(hé)规章(zhāng)的规定，结合自(zì)治區(qū)实际，制定本办法。

第二条  在广西(xī)壮族自(zì)治區(qū)行(xíng)政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土(tǔ)地(dì)上(shàng)從(cóng)事房地(dì)产開(kāi)发经营的企业和(hé)实施房地(dì)产開(kāi)发管理的部门，应当遵守本办法。

 第三条  本办法所称房地(dì)产開(kāi)发企业是指依法设立、具有企业法人(rén)资格，经工(gōng)商登记從(cóng)事房地(dì)产開(kāi)发和(hé)经营、且為(wèi)主营业务之一(yī)的经济实体。

第四条  各房地(dì)产開(kāi)发企业应当按照法律、法规、规章(zhāng)和(hé)本办法规定，依法申請(qǐng)企业资质，依法接受和(hé)配合主管部门的监管工(gōng)作(zuò)。未取得房地(dì)产開(kāi)发企业资质，或资质证書(shū)超过有效期的，不得在本行(xíng)政區(qū)域內(nèi)從(cóng)事房地(dì)产開(kāi)发经营业务。

第五条  自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅负责全區(qū)房地(dì)产開(kāi)发企业的监督管理工(gōng)作(zuò)；设區(qū)市、县（市）人(rén)民政府房地(dì)产主管部门负责本行(xíng)政區(qū)域內(nèi)房地(dì)产開(kāi)发企业的监督管理工(gōng)作(zuò)。

第二章(zhāng)  房地(dì)产開(kāi)发企业资质分级审批和(hé)管理

 第六条  房地(dì)产開(kāi)发一(yī)级资质由项目所在地(dì)设區(qū)市房地(dì)产主管部门出具审查意見(jiàn)、自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅初审，报住房城乡建设部审批。

房地(dì)产開(kāi)发二级资质由项目所在地(dì)县级以上(shàng)人(rén)民政府房地(dì)产主管部门出具审查意見(jiàn)、企业住所所在地(dì)设區(qū)市房地(dì)产主管部门初审，报自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅审批。

 房地(dì)产開(kāi)发企业三级、四级和(hé)暂定资质由设區(qū)市房地(dì)产主管部门或行(xíng)政审批部门审批，按月将审批意見(jiàn)表报自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅。

申請(qǐng)暂定资质的房地(dì)产開(kāi)发企业，其资金(jīn)和(hé)专业技術(shù)人(rén)員(yuán)已超过三级资质规定条件，拟開(kāi)发项目建筑面积超过10万平方米以上(shàng)的，经设區(qū)市房地(dì)产主管部门初审，报自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅审批。

 第七条  申請(qǐng)核定资质的房地(dì)产開(kāi)发企业应当符合相应等级资质条件的规定，提交下(xià)列材料：

（一(yī)）房地(dì)产開(kāi)发企业资质申报表（企业需在“申报意見(jiàn)”中应承诺执行(xíng)本办法第十五条第一(yī)款、第十六条和(hé)第十七条的规定）；

（二）企业证明(míng)材料：包括原房地(dì)产開(kāi)发企业资质证書(shū)、企业固定办公场所证明(míng)、上(shàng)一(yī)年(nián)度审计报告、企业開(kāi)发项目业绩材料；

（三）专职人(rén)員(yuán)证明(míng)材料：包括专职技術(shù)人(rén)員(yuán)的身份证明(míng)、资格证書(shū)、劳动合同、社会保险缴纳凭证和(hé)住房公积金(jīn)缴存凭证。法定代表人(rén)、经营负责人(rén)、技術(shù)负责人(rén)、财务负责人(rén)还应提交任职文件和(hé)信用状况报告；

（四）法律法规规定的其他(tā)材料。

初次申請(qǐng)核定资质的企业，在报送前款第（二）项材料時(shí)只需提交企业固定办公场所证明(míng)。

第八条  企业临時(shí)聘用或兼职的人(rén)員(yuán)不得作(zuò)為(wèi)专职人(rén)員(yuán)申报。作(zuò)為(wèi)专职人(rén)員(yuán)申报资质的退休人(rén)員(yuán)不得超过3人(rén)，个人(rén)年(nián)龄不超过70岁。

业绩材料应包括项目立项证明(míng)、土(tǔ)地(dì)使用权证明(míng)、规划许可(kě)、施工(gōng)许可(kě)、预售许可(kě)等材料；已经竣工(gōng)的，还应提交竣工(gōng)验收材料以及《住宅质量保证書(shū)》《住宅使用说明(míng)書(shū)》执行(xíng)情况报告。以投资额折算工(gōng)程业绩的，应提交房地(dì)产评估报告等证明(míng)材料。

按照自(zì)治區(qū)有关规定实施装配式建筑建造方式的房地(dì)产项目，经设區(qū)市房地(dì)产主管部门认定真实有效的，已竣工(gōng)房屋建筑面积或者在建房屋建筑施工(gōng)面积按项目实际面积的1.2倍计算；获得“广厦奖”、國(guó)家康居示范工(gōng)程、住房城乡建设部装配式建筑科技示范、住房城乡建设部A级住宅性能(néng)认定的项目，已竣工(gōng)房屋建筑面积按项目实际面积的1.5倍计算。以上(shàng)两类面积计算不叠加。

房地(dì)产開(kāi)发企业母公司控股50%及以上(shàng)、实际由子公司開(kāi)发的项目，可(kě)以按照母公司控股比例计入母公司业绩，但(dàn)发生在控股行(xíng)為(wèi)之前的不得计入。核定子公司资质等级時(shí)，已计入母公司的业绩不再重复计算。

 第九条  核定资质等级的房地(dì)产開(kāi)发企业资质证書(shū)有效期為(wèi)三年(nián)。《暂定资质证書(shū)》有效期為(wèi)一(yī)年(nián)。资质证書(shū)有效期届满前30日，房地(dì)产開(kāi)发企业可(kě)以随時(shí)申請(qǐng)资质证書(shū)有效期延续。

第十条  房地(dì)产開(kāi)发企业自(zì)领取《暂定资质证書(shū)》之日起一(yī)年(nián)內(nèi)无開(kāi)发项目的，《暂定资质证書(shū)》有效期不得延長(cháng)。

取得開(kāi)发项目后，非企业自(zì)身原因造成土(tǔ)地(dì)闲置或项目停滞的，经项目所在地(dì)房地(dì)产主管部门初审，可(kě)向自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅申請(qǐng)延续暂定资质，但(dàn)延長(cháng)期限不得超过两年(nián)。

第十一(yī)条  资质证書(shū)內(nèi)容发生变动的，企业应当在向工(gōng)商行(xíng)政管理部门办理变更手续后的30日內(nèi)，到证書(shū)审批机构办理资质证書(shū)变更手续。

第十二条  房地(dì)产開(kāi)发企业依据本办法第七条的规定提交资质申报材料，审批部门应予以受理。审批部门不得擅自(zì)增加或删除受理材料目录。

申报材料不齐全的，审批部门应一(yī)次性告知申报企业补齐。企业补充材料后再次申报的，审批部门不得再次以材料不全或不符合规定為(wèi)由拒绝受理。

第十三条  一(yī)级资质房地(dì)产開(kāi)发企业设立的法人(rén)控股子公司，其专职技術(shù)人(rén)員(yuán)和(hé)资金(jīn)条件符合一(yī)级资质条件，并已经使用自(zì)有资金(jīn)购地(dì)的，可(kě)以直接申請(qǐng)二级资质。

第十四条  房地(dì)产開(kāi)发企业依法按资质等级确定開(kāi)发经营范围和(hé)建设规模。

（一(yī)）一(yī)级资质房地(dì)产開(kāi)发企业承揽房地(dì)产项目的建设规模不受限制，可(kě)以在全國(guó)范围內(nèi)承揽房地(dì)产開(kāi)发项目；

（二）二级资质房地(dì)产開(kāi)发企业可(kě)承揽建筑面积25万平方米以下(xià)的開(kāi)发建设项目；

（三）三级资质房地(dì)产開(kāi)发企业可(kě)承揽建筑面积10万平方米以下(xià)的開(kāi)发建设项目；

（四）四级资质、暂定资质房地(dì)产開(kāi)发企业可(kě)承揽建筑面积5万平方米以下(xià)的開(kāi)发建设项目。属于二级及以上(shàng)资质企业的全资子公司且母公司上(shàng)年(nián)度信用优秀的，经母公司書(shū)面承诺对子公司開(kāi)发项目共同承担相关责任后，子公司可(kě)以承担建筑面积10万平方米以下(xià)的開(kāi)发建设项目。

房地(dì)产開(kāi)发企业应当在规定的业务范围內(nèi)從(cóng)事房地(dì)产開(kāi)发经营业务，不得越级承担业务。

第三章(zhāng)  市场监管和(hé)服务

 第十五条  房地(dì)产開(kāi)发企业跨市（县）进行(xíng)房地(dì)产投资開(kāi)发经营的，应向開(kāi)发项目所在地(dì)的房地(dì)产主管部门提交以下(xià)材料备案：

（一(yī)）近三年(nián)開(kāi)发项目情况、质量安全管理情况及相关材料；

（二）待開(kāi)发项目情况及相关材料。

 第十六条  企业在申报资质和(hé)接受房地(dì)产主管部门监管检查時(shí)，应对所提交材料的真实性、合法性作(zuò)出承诺并承担法律责任。

    

审批部门不得以怀疑申报材料真实性為(wèi)由不予受理或不予许可(kě)；监管部门不得以怀疑被检查材料真实性為(wèi)由实施处罚。以不符合法定条件或提交虚假材料為(wèi)由不予许可(kě)或实施处罚的，应同時(shí)公布相关证据。

第十七条  各市（县）房地(dì)产主管部门要(yào)加强商品房项目预售管理，严格落实房地(dì)产预售价格申报和(hé)网签制度，严格执行(xíng)明(míng)码标价、一(yī)房一(yī)价制度。

房地(dì)产開(kāi)发企业在销售商品房時(shí)，应当提供不拒绝购房人(rén)使用住房公积金(jīn)贷款的書(shū)面承诺，并在商品房销售公示平台网站上(shàng)和(hé)楼盘销售现场予以公示。

房地(dì)产開(kāi)发企业应加强统计管理工(gōng)作(zuò)，及時(shí)向房地(dì)产主管部门和(hé)统计部门报送相关數(shù)据，并确保數(shù)据真实、准确、完整，不得迟报、瞒报。

第十八条  获得预售许可(kě)之前，房地(dì)产開(kāi)发企业不得開(kāi)展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人(rén)收取预售价以外(wài)的費(fèi)用。

房地(dì)产開(kāi)发企业制作(zuò)商品房预售广告或者进行(xíng)其他(tā)形式的宣传時(shí)，应当载明(míng)《商品房预售许可(kě)证》的批准文号。

第十九条  房地(dì)产開(kāi)发企业申請(qǐng)预售许可(kě)，工(gōng)程形象进度应达到25%以上(shàng)。其中，多层建筑应完成基础结构施工(gōng)，高层建筑应完成主体结构三层以上(shàng)，超高层建筑应完成主体结构十层以上(shàng)。

预售许可(kě)证書(shū)有效期不得長(cháng)于资质证書(shū)有效期。

第二十条  房地(dì)产開(kāi)发企业申請(qǐng)商品房预售许可(kě)前，应当在项目所在地(dì)商业銀(yín)行(xíng)開(kāi)立商品房交易资金(jīn)监管专用账户。

第二十一(yī)条  监管账户開(kāi)户銀(yín)行(xíng)应与项目所在市（县）房地(dì)产主管部门建立信息互通(tōng)共享机制。

建立商品房预售资金(jīn)监管账户的銀(yín)行(xíng)，应具备资金(jīn)监管安全规范运行(xíng)所需的金(jīn)融管理业务能(néng)力及网络技術(shù)条件，应当配合房地(dì)产主管部门開(kāi)展预售资金(jīn)监管。

第二十二条  商品房预售所得款项，应当用于与商品房有关的工(gōng)程建设。预售款项用款计划报经房地(dì)产主管部门会有关部门审核同意后，由监管账户直接拨付给项目工(gōng)程建设相关企业账户。

第二十三条  房地(dì)产開(kāi)发项目竣工(gōng)验收之前，监管账户应有留存资金(jīn)，具体比例由各市根据项目情况确定。

第二十四条  各级房地(dì)产主管部门和(hé)审批部门要(yào)与金(jīn)融监管部门建立信息互通(tōng)和(hé)部门联动机制，定期通(tōng)报资质审批和(hé)市场监管情况。

各级房地(dì)产主管部门要(yào)建全房地(dì)产市场信用体系，协同相关部门对房地(dì)产领域失信责任主体实施惩戒。

第二十五条  房地(dì)产開(kāi)发企业应当在办理预售（现售）许可(kě)之前，依法制定临時(shí)物(wù)业管理规约，选聘前期物(wù)业服务企业。

房地(dì)产開(kāi)发企业应向前期物(wù)业服务企业提交项目规划建设资料和(hé)设计图紙(zhǐ)的复印件。

第二十六条  房地(dì)产開(kāi)发项目验收合格后，房地(dì)产開(kāi)发企业应当将项目開(kāi)发情况書(shū)面报送项目所在地(dì)房地(dì)产主管部门，并将项目资料提供给物(wù)业服务企业。

各市房地(dì)产主管部门在每年(nián)1月底前将本市上(shàng)一(yī)年(nián)度前期物(wù)业管理情况和(hé)房地(dì)产项目竣工(gōng)交付情况报送自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅。

第二十七条  房地(dì)产開(kāi)发企业资质审批和(hé)监督检查实施主管部门监管下(xià)的专家审查制度。房地(dì)产主管部门按层级负责组建房地(dì)产评审专家库。

第四章(zhāng)  检查和(hé)考核

第二十八条  自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅对各市执行(xíng)房地(dì)产開(kāi)发企业资质审批权和(hé)实施相关审批活动的情况进行(xíng)监督检查。

自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅对各市履行(xíng)房地(dì)产市场监督管理职责的情况进行(xíng)监督检查。

第二十九条  房地(dì)产開(kāi)发企业未取得房地(dì)产開(kāi)发资质，或资质证書(shū)超过有效期，进行(xíng)房地(dì)产開(kāi)发经营的，依法從(cóng)重处罚。

第三十条  房地(dì)产開(kāi)发企业申請(qǐng)资质之前一(yī)年(nián)有下(xià)列情形之一(yī)的，资质审批机关不予批准资质申請(qǐng)；二级及以下(xià)资质存续期間(jiān)有下(xià)列情形之一(yī)的，由原资质审批机关通(tōng)报相关金(jīn)融机构和(hé)监管部门，并根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低(dī)资质等级、吊销资质等级证書(shū)等处罚；一(yī)级资质存续期間(jiān)有下(xià)列第一(yī)款以外(wài)情形之一(yī)的，由自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅提交相关监管意見(jiàn)并提請(qǐng)住房城乡建设部予以处罚：

（一(yī)）超越资质等级從(cóng)事房地(dì)产開(kāi)发经营的；

（二）要(yào)求或胁迫工(gōng)程勘察、设计、施工(gōng)、监理等单位违反工(gōng)程建设强制性标准，降低(dī)工(gōng)程质量的；

（三）发生较大及以上(shàng)等级工(gōng)程质量安全事故的；

（四）将未组织竣工(gōng)综合验收、验收不合格的房屋交付使用或者对不合格的房屋按合格验收的；

（五）恶意拖欠施工(gōng)企业工(gōng)程款的；

（六）未依法履行(xíng)商品房屋质量保修义务的；

（七）发生无故拖延交房時(shí)間(jiān)、捂盘惜售、哄抬房价及其他(tā)扰乱房地(dì)产市场秩序行(xíng)為(wèi)的；

（八）以房地(dì)产物(wù)业為(wèi)抵押非法向社会公众募集资金(jīn)的；

（九）违法选聘前期物(wù)业服务企业或未按规定履行(xíng)承接查验义务的；

（十）限制、阻挠、拒绝使用住房公积金(jīn)贷款购房的；

（十一(yī)）企业信用档案中有其他(tā)严重不良行(xíng)為(wèi)记录的。

    

发生上(shàng)述情形的企业，其法定代表人(rén)或股东再次申請(qǐng)房地(dì)产開(kāi)发资质的，应对前述情况涉及个人(rén)责任的部分作(zuò)出解释说明(míng)。

 第三十一(yī)条  房地(dì)产開(kāi)发企业有违法、违规情形，导致资金(jīn)風(fēng)险或购房纠纷的，应暂停该企业及项目相关审批工(gōng)作(zuò)。情节严重的，依法予以处罚。

 各级房地(dì)产主管部门或审批部门工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)在资质审批和(hé)管理中玩(wán)忽职守、滥用职权、徇私舞(wǔ)弊的，由其所在单位或者上(shàng)级主管部门给予行(xíng)政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十二条  本办法由自(zì)治區(qū)住房城乡建设厅负责解释。 

第三十三条  本办法自(zì)印发之日起施行(xíng)。此前自(zì)治區(qū)內(nèi)各级房地(dì)产主管部门发布的相关规范性文件与本办法存在不一(yī)致的，以本办法為(wèi)准。

《广西(xī)壮族自(zì)治區(qū)房地(dì)产開(kāi)发企业管理办法》政策解读

    
三、办法出台的目的及具体措施

    
（一(yī)）防風(fēng)险：1.严格房地(dì)产開(kāi)发企业监管，完善核定资质等级和(hé)监管要(yào)求；2.修订完善暂定资质企业開(kāi)发大型项目的规定，防范资金(jīn)链断裂和(hé)“烂尾”風(fēng)险；3.明(míng)确信用体系建设要(yào)求。

    
（二）促发展：1.将房地(dì)产開(kāi)发企业跨省（市）备案明(míng)确為(wèi)告知性备案，并简化备案內(nèi)容；2.鼓励區(qū)內(nèi)外(wài)一(yī)级资质房地(dì)产開(kāi)发企业在广西(xī)投资開(kāi)发项目，扶持和(hé)服务區(qū)內(nèi)房地(dì)产開(kāi)发企业做(zuò)大做(zuò)强。

    
（三）保稳定：进一(yī)步落实國(guó)务院以及住房城乡建设部等國(guó)家部委关于房地(dì)产市场的规范性文件要(yào)求；进一(yī)步完善预售监管、项目前期物(wù)业管理、违规行(xíng)為(wèi)处罚等方面的內(nèi)容。

    
四、办法的主要(yào)內(nèi)容

    
《办法》分為(wèi)四章(zhāng)。

    
第一(yī)章(zhāng)為(wèi)“总则”，主要(yào)是明(míng)确《办法》的法律依据、适用范围，明(míng)确企业实施房地(dì)产開(kāi)发行(xíng)為(wèi)的条件，明(míng)确各级房地(dì)产主管部门的基本职责和(hé)管理权限。

   
 第二章(zhāng)為(wèi)“房地(dì)产開(kāi)发企业资质分级审批和(hé)管理”，主要(yào)是根据《房地(dì)产開(kāi)发企业资质管理规定》的授权，明(míng)确房地(dì)产资质审批的条件、分级审批和(hé)管理的权限。

   
 其中，明(míng)确區(qū)內(nèi)外(wài)一(yī)级资质房地(dì)产開(kāi)发企业在广西(xī)投资開(kāi)发项目，在规定条件下(xià)给予其開(kāi)发实体资质直接核定资质等级，鼓励先进和(hé)有实力的企业到广西(xī)投资。同意广西(xī)房地(dì)产開(kāi)发企业集团集中使用開(kāi)发业绩，扶持和(hé)服务區(qū)內(nèi)房地(dì)产開(kāi)发企业做(zuò)大做(zuò)强。

   
 第三章(zhāng)為(wèi)“市场监管和(hé)服务”，主要(yào)是在采纳各部门意見(jiàn)建議(yì)基础上(shàng)，贯彻落实法规、规章(zhāng)和(hé)住房城乡建设部关于房地(dì)产市场监管工(gōng)作(zuò)的各项要(yào)求。其中，进一(yī)步明(míng)确了(le)房地(dì)产审批和(hé)监管的行(xíng)政主体责任，进一(yī)步完善了(le)房地(dì)产预售审查要(yào)求，进一(yī)步明(míng)确了(le)预售资金(jīn)监管和(hé)使用的条件，进一(yī)步规范了(le)房地(dì)产项目交付使用和(hé)物(wù)业管理的相关衔接工(gōng)作(zuò)。

   
 第四章(zhāng)為(wèi)“检查和(hé)考核”，主要(yào)是根据《房地(dì)产開(kāi)发企业资质管理规定》的授权，明(míng)确对房地(dì)产资质审批和(hé)监管工(gōng)作(zuò)的检查考核责任。同時(shí)明(míng)确了(le)监管部门和(hé)房地(dì)产開(kāi)发企业违法违规的情形和(hé)责任。

    
关于房地(dì)产開(kāi)发企业的违法违规情形，包括但(dàn)不局限于法律、法规、规章(zhāng)和(hé)住房城乡建设部等國(guó)家部委颁布的文件规定的违规情形，因此有可(kě)能(néng)不仅房地(dì)产主管部门一(yī)家执行(xíng)行(xíng)政处罚权。