政府工(gōng)作(zuò)报告力推租购并举金(jīn)融地(dì)产模式破解行(xíng)业痛点

    從(cóng)2018年(nián)政府工(gōng)作(zuò)报告中指出，将加快(kuài)建立多主体供给、多渠道(dào)保障、租购并举的住房制度，到全國(guó)发布租赁新政策的城市超50个，已有超过10个城市開(kāi)展租赁类土(tǔ)地(dì)出让，供应量超过8万套。

进入2018年(nián)，租购并举成為(wèi)房地(dì)产市场的“熱(rè)门词汇”。

從(cóng)2018年(nián)政府工(gōng)作(zuò)报告中指出，将加快(kuài)建立多主体供给、多渠道(dào)保障、租购并举的住房制度，到全國(guó)发布租赁新政策的城市超50个，已有超过10个城市開(kāi)展租赁类土(tǔ)地(dì)出让，供应量超过8万套。

经历了(le)1年(nián)時(shí)間(jiān)限购、限贷、限价、限售、限商為(wèi)核心的行(xíng)政性调控，再到租售同权，住房租赁试点等住房供应体系的调控。随着信息联网、不动产登记、房地(dì)产税等相继落地(dì)，房地(dì)产调控長(cháng)效机制已渐成型。

在房地(dì)产投资机构平安不动产的一(yī)位负责人(rén)看(kàn)来，政府工(gōng)作(zuò)报告為(wèi)房地(dì)产市场的下(xià)一(yī)步发展指明(míng)了(le)方向，住房租赁市场在实现住有所居方面将发挥更為(wèi)重要(yào)的作(zuò)用，将是房地(dì)产市场发展的重点。随着立体化住房租赁政策体系将逐步构建，将进一(yī)步推动住房租赁市场供应主体多元化、规模化、专业化。

然而，租房市场存在的投资额巨大，回报周期过長(cháng)，回报方式单一(yī)等問(wèn)题，对参与企业机构提出了(le)严峻地(dì)挑战，也為(wèi)我國(guó)地(dì)产与金(jīn)融行(xíng)业进一(yī)步融合提出更高要(yào)求。

政策利好頻(pín)现租赁藍(lán)海(hǎi)显现

2017年(nián)是中國(guó)房地(dì)产租赁市场的元年(nián)。中國(guó)房地(dì)产报记者统计，去年(nián)以来在中央文件及各地(dì)政策中，关于支持租赁市场发展的文件超过30余份。

去年(nián)7月20日，住建部等九部委发文称，要(yào)加快(kuài)大中城市住房租赁市场发展。响应落实调控地(dì)方政府主体责任，广州和(hé)北京先后宣布“租购同权”，上(shàng)海(hǎi)试水“只租不售”，深圳祭出“土(tǔ)地(dì)划拨”，各地(dì)租赁利好政策纷纷落地(dì)。

两个月后，國(guó)土(tǔ)资源部更是就全面启动利用集体建设用地(dì)建设租赁住房试点工(gōng)作(zuò)作(zuò)出全面部署，旨在建立租购并举的住房体系，促进建立房地(dì)产平稳健康发展的長(cháng)效机制。

今年(nián)3月5日，政府工(gōng)作(zuò)报告也指出，要(yào)坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地(dì)方主体责任，继续实行(xíng)差别化调控，建立健全長(cháng)效机制，促进房地(dì)产市场平稳健康发展同時(shí)，支持居民自(zì)住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快(kuài)建立多主体供给、多渠道(dào)保障、租购并举的住房制度。

记者注意到，在今年(nián)的诸多省份政府工(gōng)作(zuò)报告中，关于“完善租购并举的住房制度”“严格防控房地(dì)产市场風(fēng)险”等词汇成為(wèi)2018年(nián)房地(dì)产市场政策调控的主旋律，具体的措施表现為(wèi)加大租赁市场供地(dì)力度、增加保障性住房建设等。

從(cóng)中央定调到落实地(dì)方主体责任，政策頻(pín)繁释放的利好也进一(yī)步催熱(rè)租赁市场的熱(rè)度。從(cóng)需求端来看(kàn)，据社科院社会藍(lán)皮書(shū)显示，我國(guó)目前约有30%左右的“90”后大学生在毕业两三年(nián)內(nèi)，人(rén)均居住面积不足20平方米，他(tā)们主要(yào)采取租房住而且多是合拼、合租方式。

据國(guó)內(nèi)知名中介发布报告显示，從(cóng)近一(yī)年(nián)来看(kàn)，國(guó)內(nèi)每年(nián)新增的应届大学毕业生租房规模已达到约600亿元，去年(nián)中國(guó)有近1.6亿人(rén)租房，预计2020年(nián)将达到1.9亿，2030年(nián)将有约2.7亿人(rén)成為(wèi)租客。

“供给侧也在发力，随着多主体供应的格局成型，市场供给将更加多样化。除了(le)政府划拨土(tǔ)地(dì)建造住房外(wài)，工(gōng)业厂房拆除重建、商改住等模式将逐渐正规化。”平安不动产一(yī)位负责人(rén)告诉中國(guó)房地(dì)产报记者。

這(zhè)位负责人(rén)同時(shí)表示，住房供给保障力度将继续加大，租售并举等调控举措进一(yī)步深化。這(zhè)是一(yī)项利國(guó)利民的政策，将引导房地(dì)产市场迈进新時(shí)代。

“租购同权有助于理顺房地(dì)产需求方的‘住’与‘炒’的关系，租购同权有利于基本公共服务從(cóng)面向部分人(rén)的特权，转变為(wèi)无差别的普权，有助于实现基本公共服务均等化的目标。”

金(jīn)融+地(dì)产双轮驱动

我國(guó)住房销售市场经过30年(nián)发展正在走向成熟，而從(cóng)相对年(nián)轻的租赁市场市场发展来看(kàn)，借鉴欧美長(cháng)租公寓发展历程，一(yī)个具备良好发展趋势的租赁市场，必须具备机构化、专业化、金(jīn)融化三大基因。

這(zhè)种路径也体现了(le)租赁市场的特性——從(cóng)土(tǔ)地(dì)资源争夺转向资产管理投资、专业服务等综合能(néng)力的较量，具备专业投资眼光(guāng)、多渠道(dào)资本运作(zuò)、高超运营能(néng)力与专业服务品质的机构才能(néng)市场脱颖而出，成為(wèi)引领這(zhè)个巨大藍(lán)海(hǎi)市场的发展方向与服务标杆。

去年(nián)11月3日，建行(xíng)深圳市分行(xíng)与11家房企签署房屋租赁战略合作(zuò)协議(yì)，宣布正式開(kāi)发深圳市長(cháng)租房市场。紧随其后，11月28日，工(gōng)商銀(yín)行(xíng)北京分行(xíng)宣布，将為(wèi)住房租赁市场企业端与个人(rén)端推出专属金(jīn)融产品。

這(zhè)只是銀(yín)行(xíng)涉足租赁市场的一(yī)个新近案例。中國(guó)房地(dì)产报记者统计发现，截至目前，已有中信、建行(xíng)、中行(xíng)和(hé)工(gōng)行(xíng)等多家銀(yín)行(xíng)開(kāi)始响应政策，宣布了(le)类似的房屋租赁金(jīn)融产品计划。

而作(zuò)為(wèi)房地(dì)产市场中另一(yī)个最不可(kě)缺少(shǎo)的参与主体——各类市场主体也纷纷加速布局租赁市场的步伐。据不完全统计，目前已有超过20家百强房企及机构启动長(cháng)租公寓中長(cháng)期发展战略，包括碧桂园、万科、保利在內(nèi)的一(yī)些龙头房企都(dōu)将長(cháng)租公寓列為(wèi)实现转型的创新业务之一(yī)，甚至有计划独立上(shàng)市。

而结合了(le)銀(yín)行(xíng)的金(jīn)融属性和(hé)房企的開(kāi)发运营经验，另一(yī)种市场参与主体的模式异军突起。

作(zuò)為(wèi)平安集团旗下(xià)专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产拥有突出的金(jīn)融和(hé)产业资源优势，其综合金(jīn)融和(hé)资产管理能(néng)力是長(cháng)租公寓不可(kě)或缺的重要(yào)力量，与各家实力長(cháng)租公寓開(kāi)发及运营企业强强联合、优势互补，系统化解决長(cháng)租公寓发展遇到的资金(jīn)、资产、运营管理等难题和(hé)問(wèn)题，构建完善的長(cháng)租公寓产业生态系统。专业人(rén)士分析指出，租赁市场初期离不開(kāi)重资产化的过程，然而從(cóng)長(cháng)远看(kàn)，重资产的证券化是必行(xíng)之路，金(jīn)融化是這(zhè)一(yī)领域兼具股性及固定收益特性的必然延伸。依托平安集团雄厚的金(jīn)融实力，平安不动产在布局租赁市场中优势显著。

契合了(le)专业的金(jīn)融运营能(néng)力与租赁市场发展的互利效应，更多以“金(jīn)融+地(dì)产”為(wèi)核心模式的合作(zuò)加速落地(dì)。

平安不动产将联合國(guó)內(nèi)地(dì)产30强公司及业內(nèi)领先运营管理品牌，共同搭建長(cháng)租公寓产业发展平台，构建長(cháng)效合作(zuò)机制，将在北上(shàng)广深一(yī)线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同布局長(cháng)租公寓项目，发展全产品线長(cháng)租公寓产品，计划目标资产管理规模将达數(shù)百亿元的量级。目前已与朗诗签订長(cháng)租公寓战略合作(zuò)协議(yì)，上(shàng)海(hǎi)、南京等地(dì)项目正在全面推进，预计不久将相继開(kāi)业。

就在3月24日中國(guó)发展高层论坛上(shàng)，中國(guó)建设銀(yín)行(xíng)行(xíng)長(cháng)王祖继也提到金(jīn)融与地(dì)产结合的方向：一(yī)方面，继续严把信贷投放，调整信贷结构，遏制投机炒作(zuò)，大力支持居住需求。另一(yī)方面，要(yào)把着力点转向针对房地(dì)产需求失衡，提供综合金(jīn)融解决方案上(shàng)来，引导资源有效供给，解决社会痛点問(wèn)题。

“通(tōng)过金(jīn)融服务，在供给方和(hé)需求方之間(jiān)搭建了(le)一(yī)个桥梁。通(tōng)过金(jīn)融产品和(hé)服务创新推动‘租购并举’住房制度的建立，帮助百姓实现安居梦想”，王祖继认為(wèi)這(zhè)正是金(jīn)融与地(dì)产结合的一(yī)个正确方向。