南宁土(tǔ)拍新规之“产权移交住房”的8项通(tōng)知

        南宁土(tǔ)拍新规之“产权移交住房”的8项通(tōng)知

       南宁土(tǔ)地(dì)出让政策经过3次调整，最终“限房价+限地(dì)价+竞产权移交住房”的方式在6月16日迎来试水落地(dì)，這(zhè)是南宁土(tǔ)地(dì)市场新规首次挂牌，比较值得关注的是竞产权移交住房問(wèn)题，在后续的開(kāi)发建设过程中，该如(rú)何落实的問(wèn)题。南宁國(guó)土(tǔ)局给出了(le)相关意見(jiàn)。

  关于我市近期國(guó)有建设用地(dì)使用权公開(kāi)出让竟配涉及产权移交住房問(wèn)题有关意見(jiàn)的通(tōng)知

  各意向竞买人(rén)：

  针对我市近期住宅用地(dì)國(guó)有建设用地(dì)使用权公開(kāi)出让采用“限房价、限地(dì)价、竞产权移交住房”竞价方式涉及产权移交住房的有关問(wèn)题，经我局会同市住房局、市地(dì)税局，市规划局等有关部门研究后，现将有关处理意見(jiàn)通(tōng)知如(rú)下(xià)：

  一(yī)、关于土(tǔ)地(dì)增值税問(wèn)题

  对于有意向竞买人(rén)提出的“如(rú)投资配建产权移交住房，该部分是否影响土(tǔ)地(dì)增值税清算”問(wèn)题，依据《中华人(rén)民共和(hé)國(guó)土(tǔ)地(dì)增值税暂行(xíng)条例》及实施细则相关规定，产权移交住房已构成土(tǔ)地(dì)权利人(rén)取得土(tǔ)地(dì)使用权的成本，因此，土(tǔ)地(dì)增值税清算時(shí)，其产权移交住房成本可(kě)在“取得土(tǔ)地(dì)使用权所支付的金(jīn)额”项目中据实扣除。

  二、关于契税及印花税問(wèn)题

  对于有意向竞买人(rén)提出“如(rú)投保配建产权移交住房，该部分是否影响契税及印花税计征的問(wèn)题”，分不同阶段处理:

  （一(yī)）关于土(tǔ)地(dì)出让時(shí)的契税及印花税。根据《财政部國(guó)家税务总局关于國(guó)有土(tǔ)地(dì)使用权出让等有关契税問(wèn)题的通(tōng)知》（财税[2004]134号）“出让國(guó)有土(tǔ)地(dì)使用权的，其契税计税价格為(wèi)承受人(rén)未取得该土(tǔ)地(dì)使用权而支付的全部利益”及《中华人(rén)民共和(hé)國(guó)印花税暂行(xíng)条例实施细则》和(hé)《财政部國(guó)家税务总局关于印花税若干政策的通(tōng)知》（财税[2006]162号）有关规定，产权移交住房，构成了(le)权利人(rén)取得國(guó)有土(tǔ)地(dì)使用权所支付的全部经济利益，应据实纳入计税价格计征契税及印花税。

  （二）关于产权移交住房移交時(shí)的契税及印花税，根据《中华人(rén)民共和(hé)國(guó)契税暂行(xíng)条例》及《中华人(rén)民共和(hé)國(guó)印花税暂行(xíng)条例实施细则》相关规定，产权移交住房移交時(shí)，由征收机关按市场价格确定计税依据计征买受人(rén)的契税及双方的印花税。

  三、关于产权移交住房的建设分配問(wèn)题

  对于有意向竞买人(rén)提出“如(rú)何建设分配产权移交住房是否有明(míng)确要(yào)求，是否需要(yào)集中配建或能(néng)否根据项目整体设计方案分布配建”的問(wèn)题，我市明(míng)确产权移交住房的建设分配须同時(shí)具备以下(xià)条件：一(yī)是套型面积為(wèi)80-120平方米；二是产权移交住房应在首期建设；三是開(kāi)发建设单位申报预售前，由产权移交住房接收单位核选相关房源，产权移交住房不要(yào)求集中配建。

  四、关于车位配建及产权問(wèn)题

  对于有意向竞买人(rén)提出"如(rú)整体项目按规划设计条件要(yào)求的车位配比配建车位，产权移交住房的车位产权是否需要(yào)一(yī)并移交政府，能(néng)否由竞得人(rén)自(zì)行(xíng)销售"的問(wèn)题，明(míng)确配建产权移交住房的项目，按整体项目规划设计要(yào)求配建车位，按配比配建的车位产权不需要(yào)一(yī)并移交政府，由竞得人(rén)按照有关规定自(zì)行(xíng)销售。产权移交住房的接收单位需要(yào)车位，可(kě)通(tōng)过购买或租赁的方式处理。

  五、关于方案报审問(wèn)题

  项目建设单位在与市國(guó)土(tǔ)部门签订土(tǔ)地(dì)出让合同后，向市规划部门办理项目总平报审之前，应就所配建的产权移交住房的总建筑面积、房型、套數(shù)事项征求市住房局意見(jiàn)。

  六、关于物(wù)业专项维修资金(jīn)缴纳問(wèn)题

  对于有意向竞买人(rén)提出“如(rú)果一(yī)栋楼內(nèi)既有产权移交住房和(hé)商品房，产权移交住房是否需要(yào)交纳物(wù)业专项维修资金(jīn)，需要(yào)使用物(wù)业装修维修资金(jīn)時(shí)签字业主代表是谁”的問(wèn)题，明(míng)确如(rú)下(xià)：

  配建产权移交住房的项目，由開(kāi)发建设单位按照《南宁市物(wù)业专项维修资金(jīn)管理办法》规定交纳首期物(wù)业专项维修资金(jīn)，具体操作(zuò)办法：由開(kāi)发建设单位先按整栋建筑面积足额交存，待产权移交住房移交给确定的产权接收单位時(shí)，再由产权接收单位向開(kāi)发建设单位支付预交的物(wù)业专项维修资金(jīn)。使用物(wù)业专项维修资金(jīn)時(shí)，有产权移交住房的产权接收单位作(zuò)為(wèi)业主签字表决。

  七、关于预售证办理問(wèn)题

  对于有意向竞买人(rén)提出“如(rú)果一(yī)栋楼內(nèi)同時(shí)产权移交住房和(hé)商品房，在办理预售证時(shí)是否需要(yào)将产权移交住房部分纳入楼盘表并办理预售证，如(rú)产权移交住房需办理预售，是否需要(yào)进行(xíng)预售资金(jīn)监管及有何其他(tā)特殊要(yào)求的問(wèn)题，明(míng)确如(rú)下(xià)：

  配建产权移交住房的项目，产权移交住房部分纳入楼盘表统一(yī)管理。如(rú)整栋楼都(dōu)是产权移交住房的，该栋楼可(kě)不纳入商品房预售资金(jīn)监管范围，也不列入商品房预售许可(kě)的范围；如(rú)产权移交住房属于插花式分布在某栋商品房中的，则产权移交住房需要(yào)按楼栋统一(yī)纳入商品房预售资金(jīn)监管范围，但(dàn)不列入商品房预售许可(kě)范围。

  八、关于物(wù)业費(fèi)用問(wèn)题

  对于有意向竞买人(rén)提出"产权移交住房空置期,小區(qū)的水电公摊、物(wù)业費(fèi)如(rú)何收取，由谁支付，住户的违约责任是否由房屋所有人(rén)承担。产权移交住房物(wù)业費(fèi)是否能(néng)与同小區(qū)商品住宅物(wù)业費(fèi)收費(fèi)标准一(yī)致。若不能(néng)，差价部分政府是否有对应补贴"的問(wèn)题,明(míng)确如(rú)下(xià):

  产权移交住房空置期內(nèi)，其水电公摊、物(wù)业費(fèi)用交纳和(hé)相关违约责任，按照产权移交住房接收单位与使用人(rén)的约定处理，产权移交住房的物(wù)业服务費(fèi)用标准与同小區(qū)交費(fèi)标准保持一(yī)致，政府不予补贴。